ЦФА на денежное требование: в чем польза для девелоперов?

В#nbsp;заемных средствах сегодня нуждаются представители многих отраслей экономики. При этом российские компании, которые привыкли привлекать дополнительное финансирование с#nbsp;помощью облигаций и#nbsp;кредитов, все больше интересуются возможностями цифровых финансовых активов (ЦФА) и#nbsp;примеряют этот инструмент к#nbsp;своим бизнес-моделям. Чтобы вам было легче разобраться и#nbsp;понять, в#nbsp;каких именно ситуациях ЦФА будут действительно полезны, мы#nbsp;решили выпустить цикл материалов, где будем погружаться в#nbsp;специфику каждой отрасли и#nbsp;разбирать конкретные задачи, которые можно решить с#nbsp;помощью цифровых активов. Начнем с#nbsp;девелоперов.

Согласно данным Единого ресурса застройщиков, на#nbsp;сегодняшний день в#nbsp;России функционирует 285 застройщиков. Почти половина объемов застройки приходится на#nbsp;первую сотню девелоперов, а#nbsp;по#nbsp;итогам 2022 года, 20% всех площадей недвижимости построила десятка крупнейших компаний. Лидеры рынка#nbsp;— ПИК, «Самолет» и#nbsp;ЛСР.

Стоит отметить, что отрасль строительства занимает третье место по#nbsp;количеству эмитентов на#nbsp;российском облигационном рынке. Причиной столь высокой активности девелоперов послужил принятый пакет поправок в#nbsp;законодательство о#nbsp;долевом строительстве жилья. Так, в#nbsp;2019 году застройщики перешли на#nbsp;схему финансирования с#nbsp;использованием эскроу-счетов, и#nbsp;сегодня 93% жилья в#nbsp;России строится с#nbsp;их#nbsp;использованием.

На#nbsp;практике это означает, что если раньше девелоперы в#nbsp;основном финансировали строительство за#nbsp;счет денег, которые получали от#nbsp;покупателей по#nbsp;договорам долевого участия, то#nbsp;сейчас получают деньги с#nbsp;эскроу-счетов покупателей только при сдаче объекта в#nbsp;эксплуатацию.

С#nbsp;одной стороны, потребность в#nbsp;привлечении дополнительных средств решается использованием проектного финансирования от#nbsp;банков под выгодный процент. Но#nbsp;здесь есть свои нюансы. В#nbsp;частности, для#nbsp;запуска новых проектов девелоперам предварительно нужно расширять свои земельные банки#nbsp;— выкупать землю под строительство или#nbsp;же заключать договоры с#nbsp;ее#nbsp;собственниками. А#nbsp;для этих целей использовать проектное финансирование текущее законодательство запрещает.

Покупка прав на#nbsp;землю под застройку требуют от#nbsp;девелоперов серьезных вложений. От#nbsp;этого этапа до#nbsp;момента начала строительства, когда можно получить проектное финансирование, может пройти несколько лет. И#nbsp;именно поэтому застройщики вынуждены выпускать облигации, чтобы иметь средства на#nbsp;развитие новых проектов.

Представители отрасли хоть и#nbsp;жалуются на#nbsp;дороговизну облигационных займов, но#nbsp;все равно отдают предпочтение этому инструменту, считая его более удобным по#nbsp;сравнению с#nbsp;банковским финансированием. Так, например, при выпуске облигаций, не#nbsp;требуется залог и#nbsp;поручительство. Кроме того, застройщики отмечают, что в#nbsp;последнее время банки ужесточили требования к#nbsp;выдачам таких кредитов, а#nbsp;также увеличили сроки рассмотрения документов. Все это увеличивает риски упустить хороший участок.

Привлекать дополнительное финансирование можно значительно проще и#nbsp;дешевле с#nbsp;помощью цифровых финансовых активов на#nbsp;право денежного требования. Например, на#nbsp;платформе Токеон девелопер может токенизировать долговые обязательства и#nbsp;выпустить ЦФА, которые по#nbsp;структуре будут схожи с#nbsp;облигацией. Однако в#nbsp;отличие от#nbsp;облигаций, подготовка к#nbsp;выпуску цифровых активов занимает значительно меньше времени, а#nbsp;стоимость выпуска обойдется в#nbsp;3−4 раза дешевле. Для#nbsp;эмиссии ЦФА от#nbsp;эмитента требуется минимальный пакет документов и#nbsp;все услуги#nbsp;— от#nbsp;выпуска до#nbsp;погашения#nbsp;— осуществляются на#nbsp;одной площадке. Это значит, что привлекать финансирование можно на#nbsp;небольшие сроки, например, на#nbsp;полгода, что абсолютно невыгодно на#nbsp;облигационном рынке. Кроме того, у#nbsp;эмитента есть выбор, когда и#nbsp;на#nbsp;каких условиях он#nbsp;будет погашать ЦФА. Можно определить фиксированную ставку доходности и#nbsp;периодичность выплат инвесторам, а#nbsp;можно привязать выплаты к#nbsp;наступлению или ненаступлению определенного события, допустим, к#nbsp;получению проектного финансирования.

Еще один вариант#nbsp;— привязать стоимость ЦФА на#nbsp;право денежного требования к#nbsp;стоимости базового актива. В#nbsp;случае с#nbsp;девелоперами#nbsp;— к#nbsp;цене квадратного метра недвижимости. Так можно привлекать дополнительное финансирование уже на#nbsp;этапе строительства объекта. Например, эмитент может выпустить ЦФА, привязанные к#nbsp;средней стоимости квадратного метра строящегося объекта жилой недвижимости. По#nbsp;мере готовности объекта и#nbsp;развития инфраструктуры в#nbsp;жилом квартале, стоимость ЦФА, скорее всего, будет расти. После окончания строительства и#nbsp;введения дома в#nbsp;эксплуатацию, квартиры, в#nbsp;отношении которых были выпущены ЦФА, продаются сторонним покупателям по#nbsp;текущей рыночной цене, а#nbsp;доходность распределяется между инвесторами. Таким способом у#nbsp;застройщика есть возможность получить деньги до#nbsp;того, как будет закончено строительство, а#nbsp;у#nbsp;инвесторов#nbsp;— возможность вложить небольшие суммы в#nbsp;дорогостоящие физические активы с#nbsp;высоким потенциалом роста без прямой покупки недвижимости и#nbsp;получения права собственности.

ЦФА на#nbsp;право денежного требования позволяют решать девелоперам те#nbsp;же#nbsp;задачи, что и#nbsp;выпуск облигаций, только с#nbsp;меньшими временными и#nbsp;финансовыми затратами. При этом, как и#nbsp;в#nbsp;случае с#nbsp;облигациями, цифровые активы позволяют привлекать займы по#nbsp;фиксированным ставкам, нивелируя риск удорожания обслуживания долга при росте ключевой ставки#nbsp;ЦБ. Выпускать ЦФА можно как на#nbsp;этапе планирования будущего проекта с#nbsp;целью расширения земельного банка, так и#nbsp;на#nbsp;этапе реализации, если проектное финансирование не#nbsp;в#nbsp;полной мере удовлетворяет смете строительства.