В заемных средствах сегодня нуждаются представители многих отраслей экономики. При этом российские компании, которые привыкли привлекать дополнительное финансирование с помощью облигаций и кредитов, все больше интересуются возможностями цифровых финансовых активов (ЦФА) и примеряют этот инструмент к своим бизнес-моделям. Чтобы вам было легче разобраться и понять, в каких именно ситуациях ЦФА будут действительно полезны, мы решили выпустить цикл материалов, где будем погружаться в специфику каждой отрасли и разбирать конкретные задачи, которые можно решить с помощью цифровых активов. Начнем с девелоперов.
Квартиры вперед
Согласно данным Единого ресурса застройщиков, на сегодняшний день в России функционирует 285 застройщиков. Почти половина объемов застройки приходится на первую сотню девелоперов, а по итогам 2022 года, 20% всех площадей недвижимости построила десятка крупнейших компаний. Лидеры рынка — ПИК, «Самолет» и ЛСР.
Стоит отметить, что отрасль строительства занимает третье место по количеству эмитентов на российском облигационном рынке. Причиной столь высокой активности девелоперов послужил принятый пакет поправок в законодательство о долевом строительстве жилья. Так, в 2019 году застройщики перешли на схему финансирования с использованием эскроу-счетов, и сегодня 93% жилья в России строится с их использованием.
На практике это означает, что если раньше девелоперы в основном финансировали строительство за счет денег, которые получали от покупателей по договорам долевого участия, то сейчас получают деньги с эскроу-счетов покупателей только при сдаче объекта в эксплуатацию.
С одной стороны, потребность в привлечении дополнительных средств решается использованием проектного финансирования от банков под выгодный процент. Но здесь есть свои нюансы. В частности, для запуска новых проектов девелоперам предварительно нужно расширять свои земельные банки — выкупать землю под строительство или же заключать договоры с ее собственниками. А для этих целей использовать проектное финансирование текущее законодательство запрещает.
Стоит отметить, что отрасль строительства занимает третье место по количеству эмитентов на российском облигационном рынке. Причиной столь высокой активности девелоперов послужил принятый пакет поправок в законодательство о долевом строительстве жилья. Так, в 2019 году застройщики перешли на схему финансирования с использованием эскроу-счетов, и сегодня 93% жилья в России строится с их использованием.
На практике это означает, что если раньше девелоперы в основном финансировали строительство за счет денег, которые получали от покупателей по договорам долевого участия, то сейчас получают деньги с эскроу-счетов покупателей только при сдаче объекта в эксплуатацию.
С одной стороны, потребность в привлечении дополнительных средств решается использованием проектного финансирования от банков под выгодный процент. Но здесь есть свои нюансы. В частности, для запуска новых проектов девелоперам предварительно нужно расширять свои земельные банки — выкупать землю под строительство или же заключать договоры с ее собственниками. А для этих целей использовать проектное финансирование текущее законодательство запрещает.
Вынужденная мера
Покупка прав на землю под застройку требуют от девелоперов серьезных вложений. От этого этапа до момента начала строительства, когда можно получить проектное финансирование, может пройти несколько лет. И именно поэтому застройщики вынуждены выпускать облигации, чтобы иметь средства на развитие новых проектов.
Представители отрасли хоть и жалуются на дороговизну облигационных займов, но все равно отдают предпочтение этому инструменту, считая его более удобным по сравнению с банковским финансированием. Так, например, при выпуске облигаций, не требуется залог и поручительство. Кроме того, застройщики отмечают, что в последнее время банки ужесточили требования к выдачам таких кредитов, а также увеличили сроки рассмотрения документов. Все это увеличивает риски упустить хороший участок.
Представители отрасли хоть и жалуются на дороговизну облигационных займов, но все равно отдают предпочтение этому инструменту, считая его более удобным по сравнению с банковским финансированием. Так, например, при выпуске облигаций, не требуется залог и поручительство. Кроме того, застройщики отмечают, что в последнее время банки ужесточили требования к выдачам таких кредитов, а также увеличили сроки рассмотрения документов. Все это увеличивает риски упустить хороший участок.
Токенизация долга
Привлекать дополнительное финансирование можно значительно проще и дешевле с помощью цифровых финансовых активов на право денежного требования. Например, на платформе Токеон девелопер может токенизировать долговые обязательства и выпустить ЦФА, которые по структуре будут схожи с облигацией. Однако в отличие от облигаций, подготовка к выпуску цифровых активов занимает значительно меньше времени, а стоимость выпуска обойдется в 3−4 раза дешевле. Для эмиссии ЦФА от эмитента требуется минимальный пакет документов и все услуги — от выпуска до погашения — осуществляются на одной площадке. Это значит, что привлекать финансирование можно на небольшие сроки, например, на полгода, что абсолютно невыгодно на облигационном рынке. Кроме того, у эмитента есть выбор, когда и на каких условиях он будет погашать ЦФА. Можно определить фиксированную ставку доходности и периодичность выплат инвесторам, а можно привязать выплаты к наступлению или ненаступлению определенного события, допустим, к получению проектного финансирования.
Токенизация квадратных метров
Еще один вариант — привязать стоимость ЦФА на право денежного требования к стоимости базового актива. В случае с девелоперами — к цене квадратного метра недвижимости. Так можно привлекать дополнительное финансирование уже на этапе строительства объекта. Например, эмитент может выпустить ЦФА, привязанные к средней стоимости квадратного метра строящегося объекта жилой недвижимости. По мере готовности объекта и развития инфраструктуры в жилом квартале, стоимость ЦФА, скорее всего, будет расти. После окончания строительства и введения дома в эксплуатацию, квартиры, в отношении которых были выпущены ЦФА, продаются сторонним покупателям по текущей рыночной цене, а доходность распределяется между инвесторами. Таким способом у застройщика есть возможность получить деньги до того, как будет закончено строительство, а у инвесторов — возможность вложить небольшие суммы в дорогостоящие физические активы с высоким потенциалом роста без прямой покупки недвижимости и получения права собственности.
Итог
ЦФА на право денежного требования позволяют решать девелоперам те же задачи, что и выпуск облигаций, только с меньшими временными и финансовыми затратами. При этом, как и в случае с облигациями, цифровые активы позволяют привлекать займы по фиксированным ставкам, нивелируя риск удорожания обслуживания долга при росте ключевой ставки ЦБ. Выпускать ЦФА можно как на этапе планирования будущего проекта с целью расширения земельного банка, так и на этапе реализации, если проектное финансирование не в полной мере удовлетворяет смете строительства.
